El Reto
La problemática es que el municipio de L’Alfàs del Pi se encuentra como la zona más tensionada de la provincia de Alicante con una puntuación del 39%, siendo a su vez la provincia, la 2ª de la lista estatal con más zonas tensionadas.
El Reto consiste en conseguir compatibilizar y asimilar el uso residencial dotacional en los suelos dotacionales vacantes de la Red Secundaria del PGOU, para impulsar y albergar el primer complejo residencial Coliving asequible para jóvenes en la provincia.
Estrategia y Solución
Para ello, se ha desarrollado una estrategia y metodología propia denominada CO+:
- Se realizan análisis sociodemográficos y socioeconómicos, además de profundizar en un análisis urbanístico de los suelos dotacionales de la Red Secundaria, de donde obtenemos la oportunidad de transformar un conjunto de suelos dotacionales cercanos al casco urbano. Los suelos se encuentran en una urbanización dispersa cercana y bien conectada con el casco urbano administrativo y de mayor concurrencia de los jóvenes locales.
- Para la viabilidad urbanística de esta operación, se lleva a cabo un plan de acción, que contiene la modificación puntual del PGOU para la asimilación del uso dotacional residencial en los tres tipos de usos dotacionales de la red secundaria que contiene la parcela: docente, deportivo y sanitario. Esta gestión urbanística se prevé con un plazo de un año, lo cual conseguirá facilitar la ejecución en equipamientos de la Red Secundaria del PGOU futuros proyectos de características similares.
De esta segunda fase obtenemos de la combinación de suelos dotacionales la asimilación del uso dotacional residencial, lo cual nos ofrecen un producto final.
- Este COLIVING desarrolla un programa de necesidades basado en una serie de talleres participativos en función de:
- La edad de los futuros usuarios (18 – 35 años)
- El ámbito en el que se encuentra: cercano al casco urbano y con unas necesidades básicas cubiertas (casa de cultura, centro social, centro de salud, colegios, institutos, polideportivo…)
- El programa específico se define en dos áreas, la colectiva y la individual. La vivienda se resuelve a través de un módulo que respeta las necesidades básicas de habitabilidad. Mientras que las áreas colectivas están basadas en el COWORKING, zonas wellness, de restauración comunitarias y auxiliares y de exterior que generan fuertes lazos de comunidad.
- El enfoque ECOFRIENDLY del proyecto está basado en:
la sostenibilidad económica, por el tipo de acceso y el gasto compartido de las necesidades básicas.
Social, por el tipo de convivencia e implicación activa del usuario y la generación de espacios que generen arquitecturas del cuidado.
Y Ambiental, basado en la construcción sostenible y eficiente.
Una vez obtenida la escala de proyecto de la tercera fase, pasaremos a analizar en la cuarta fase: la viabilidad inmobiliaria del proyecto.
La base de la viabilidad del proyecto es la cesión por derecho de superficie por parte del ayuntamiento del suelo. Una cesión a 50 años, lo cual nos facilita e incentiva la inversión al tener un coste 0 del suelo.
Una inversión de impacto positivo que permite invertir de una forma continuada y que genera una rentabilidad a medio-largo plazo: fiable, transparente y sin especulación.
Gracias al tipo de proyecto y edificabilidad la rentabilidad buscada asciende a un 6% con un retorno de la inversión a 30 años.
Todo el proceso llevado a cabo permite adentrarnos en la fase 5: la redacción de la base de los pliegos de licitación.
Se valorará especialmente que las iniciativas privadas acrediten conocimientos y tengan que ver con las disciplinas de: autogestión de espacios, nuevos modelos de convivencia y de interacción con el vecindario, nuevos medios constructivos basados en la industrialización y sostenibilidad, procesos participativos, uso de energías renovables, agricultura ecológica y mercado de productos de proximidad.
Además, se tendrá en cuenta el tipo de asesoramiento y gestión en todos aquellos campos relacionados con la promoción, construcción y gestión de viviendas, así como el proceso de participación ciudadana y el empoderamiento de las futuras personas usuarias de las viviendas. Todo ello basado en financiaciones a través de la banca ética.
Por último, finalizamos la metodología CO+ en la fase de la promoción. Donde se prevé la redacción de licencias, la ejecución industrializada al menos del 50% y la comercialización y promulgación del modelo de vivienda Coliving asequible con una marca propia que ayudará a impulsar futuros proyectos de características similares que conformen el nuevo parque de vivienda asequible en régimen de alquiler, tan demandada por la Agenda Urbana y del colectivo vulnerable de jóvenes.
« Gracias a la Metodologia CO+ y a la consultoría de Zero+ Innovación Urbana, tendremos la posibilidad de viabilizar suelo dotacional público en alquiler asequible para jóvenes e impulsar la colabioración público-privada «